出口戦略は購入前が肝心
ふと「これ面白そう」と目に留まったのが、世田谷区の駅徒歩1分の貸店舗（オーナーチェンジ）でした。
机上査定の数字もクリアし、それ以外にも興味の対象は複数あった。
立地環境は申し分なし
利回りは８％強と当時にしては高め
重飲食も可能なため幅広いニーズに対応できる
二区画を一括で貸しているため、ニーズやリスクに応じて分割が可能
懸念点としては業種が「スナック」だったこと。
そのため、経験豊富でリスク許容度の高い法人のＫ様に紹介させていただいた。
出口戦略とは？
収益物件を購入するときは、「どんな目的」で購入するかによって大きく違ってくる。
節税が目的なのか。
資産を増やしていきたいのか。
将来の相続のために有効活用したいのか。
それによって選ぶ物件も違えば運用のしかたも違ってくる。
いずれにせよ、共通して大事なことは”購入前に目的が達成できるかどうかを見極めること”でしょう。
戦略１．数年後にどれくらいの利益が見込めるか
例えば、表面利回り4.2％と記載があっても、融資を利用したり、月額の固定費がかかれば実際の利回りが更に低くなる。金利が2.5%、管理費やメンテナンス代の固定費を差し引くと実際の利回りはいくらになるのだろう。1年間の収支はどれくらいになるのか、また、3年後、5年後は剰余金がちゃんと見込めるか、購入前の検討段階で見極めることが重要です。
利益以外にも、いくつもある投資指標をクリアしなければ、負動産を購入してしまうことになる。一見して魅力的な物件でも、数字が合わない物件がほとんどだったりする。逆に、現在は投資指標に満たなくても、改善の余地があれば、良い数字にもっていける可能性もあったりと物件の選定次第になるのです。
こうして、購入前の検討段階で5年後の手取り資金の想定をするという「出口戦略」が欠かせません。
戦略２．リスク想定
日々変化する経済情勢やテナントの退去による空室リスクも想定しておく必要もあります。金融機関から融資を受けていたり、空室率が高くなれば、最悪の場合デフォルトしてしまう。築浅の物件でも、駅から遠かったりメリットが少なければ、たった数年で空室が目立つようになり、家賃も大幅に下げる必要がでてきたり、結果的に収支が回らなくなる可能性もでてくる。
数年後のニーズも、もちろん想定しておかなければならない。
この物件の場合、立地環境が良好のため今のテナントが解約してもニーズはあるし、重飲食店なら建物が古くても家賃に影響ないし、一括貸しのところを分割すればリスク分散もできる。
戦略３．バリューアップの可能性
そして、もう一つ重要なポイントは「バリューアップができそうか」という点。
この物件の場合は、長期間にわたって契約していたため、途中の不況で賃料が減額されて相場より安かったこともあり家賃増額が見込めると判断できたこと。もう一つは区画分割することで、飲食店に最適な面積で募集できるため、更なる価値を上げることが見込めたこと。ここも好ポイントでした。
ハイリターンはハイリスク!?
これまでメリットばかり挙げてきましたが、当然、問題もありました。
まずは引渡後に待っていたかのようにテナントが解約した。保証金の清算や原状回復も、契約書に定義がなされていないため意見は食い違いが生じたり、当初想定していた区画分割して再募集する見込みも、剰余金の無い中では厳しかったりと、予定を余儀なく変更する必要がありました。
解約をきっかけに「飲食店」を望んでいたものの、実際に引き合いが多かったのが同業種の居抜き希望ばかりだった。それでも話しを進めていくうちに致命傷が発覚した。近年の都市計画で開発が行われ、風営法という規制がかかり、新たな出店はNGとなったのだ。せっかく良い条件で申し込みをしてくれたテナントも止む無くキャンセルとなった。
最善策を目指して
せっかく双方にとって良い話しがまとまりそうだったのに、と諦めきれずにいたところ、「既得権」が使えることが判明した。テナントにとってみれば、独占的に商売ができるという魅力的で優位な条件だ。そこで仲介ではなくM&Aに手法を切り替えることにした。
結果的に、申し込みをしたテナントにとっても、原状回復をしなくて済む上に会社譲渡で利益につながった旧テナントも、持ち出しをせずに済んだオーナーにとっても皆が満足の結果となりました。
バリューアップの結果
そして、購入検討当時から大幅にバリューアップもでき、理想以上の結果となった。
当初の自己資金が500万円強に対して、年間の剰余金が約450万円と凄い数字になっています。さすがに、同等の期待されても困ってしまうほどのパフォーマンスとなりました。
このように当社では、ご多忙のクライアントや、投資経験が少なく自信のない方でも物件の選定から査定してクリアした優良物件のみをご紹介し、購入後の管理もワンストップで対応できるのでご安心いただけたらと思います。