マイホームを購入したいけど買えない
Mさんは神奈川県の賃貸住宅にお住まいの5人家族。お子さまの成長にともない3DKでは手狭になってきたこと、4LDKの物件は家賃が高くなることもあり、数年前から学区内でマイホーム購入を検討していらっしゃったそうです。
2年前に近所で希望条件に近い中古物件がでたので、購入申込みと住宅ローンの事前審査をしたところ、住宅ローンの審査が通らず一旦は諦めたそうです。
それから2年が経ち、今度は目と鼻の先に新築戸建の分譲が販売開始され、「何としてもここを購入したい！」という経緯で当社にご相談をいただきました。
Ｍさまの条件は以下になります。
・自己資金：150万円
・年収：400万円
・家族構成：30代後半のご夫婦＋お子さま3人
・物件価格：3,580万円
・車ローンの残債：あり
審査に通らない原因を探る
住宅ローンの審査が通らない原因を探るべく、ヒアリングから始まります。
一般的には「年収が400万円以上」「勤続年数2年以上」「返済割合が30%以下」「信用調査に問題がない」場合、住宅ローン借入に問題はないと思いますが、原因はどこかに必ずあります。
課題に上がった点は３つありました。
①借入希望額が借入可能額をオーバーしている
借り入れ条件は金融機関にもよりますが、年収が400万円の返済割合は平均30％です。審査金利も各行によって違うため、凡その借入可能額の目途は2,500万円～3,000万円となります。
3,580万円の新築戸建となると、諸費用を入れても自己資金がどうしても足りません。
②ペアローンはお勧めしない
Ｍさんはペアローンを検討していたそうですが、書類を見せてもらうと不備が見つかりました。是正するのも難しく、共働きで以前からマイホーム購入したいという割には自己資金が充分準備ができていなかったり、これからの3人の教育資金を考えると、ペアローンは無理があると判断しました。
家のローンの返済のために、家族の思い出となる旅行や外食もひたすら我慢して、子どもたちがやりたいことがあっても「お金がないからダメ」という生活ばかりが目に浮かびます。（妄想が膨らんでしまう・・・）
③車ローンの残債あり
三つ目は車ローンの残債が残っていたこと。
残債額も200万円強と住宅ローンの審査に大きな支障がありました。
他にも不要なクレジットカードを含めて複数枚所有しており、以上のことからも、ここは諦めて手が届く物件を探したら？と言ったのですが、Mさんは諦めきれなかった。
住宅ローンの審査が通るには？
確固たる気持ちだったため、頭を「どうしたら審査が通るか」に頭を切り替えました。交通整理をして審査が通る戦略を練るところからスタートです。
①単独ローンのすすめ
一つ目。ハードルは高いですが、やはりご主人の単独ローンにすべきと思いました。
お子さまのことも考えると、毎月返済額を今の家賃以下に抑えることで生活費に余力をもたせることが重要と判断しました。一緒に過ごせるかけがえのない貴重な時間を重視してほしいと思いました。
その代わり、単独ローンの場合は自己資金の問題のハードルも高くなります。
②頭金の準備
二つ目。頭金を準備する必要があります。
交通整理をした結果、今回の最大の問題点はここになりました。
かなりのまとまった頭金の額が必要で、”ここをクリアできないと購入は諦めた方がいい”という中で、Mさんは本領を発揮。双方のご両親に相談をし、協力を得られることになりました。
③銀行の審査対策
ここまで頑張ってきたので、残りのハードルは金融機関となりました。
この当時で頭金1割は審査には問題なかったため、あとはオーバーしている「借入可能額」で承認をとる必要があります。
審査の補完資料として、FP専門家が作成した「資金計画表」を提出してもらい、使っていないクレジットカードを整理したり、その他にもいくつか交通整理をしました。
融資審査部の心証を良くすることも、透明性と筋が通るようにするために、Mさんには銀行の応対のコツなどもアドバイスいたしました。また、車の残債は借入までに一括返済することにしました。
最後に
こうして無事に融資の承認がおり、これまでの家賃より少ない返済額で、念願の90㎡以上、4LDKの新築のマイホームを手に入れたＭさん。ご家族の協力なくしては実現できませんでした。
これまで辿ってきたステップの中には弊社独自のノウハウも含まれておりますが、ポイントを上げるとするならば「銀行の目線でみてみる」ことと言えます。数千万円を貸す立場を想定すれば、自ずと見えてくるものがあります。
銀行で決済を終えた際に、「作成いただいた資金計画表がとても良かったです」と担当者が教えて下さったので、手ごたえとして確証できました。当社ではケースによって書面を作成しており、それにより功を奏しているケースも多くあるため、「クライアントの想いをカタチに」すべく、引き続きサポートしてまいります。